常见问题

我们的每一位律师都具备多年移民服务经验，经手客户数以百计，行业经验丰富。他们均为土耳其官方认可的执业律师，持有执业资格证书；您可凭执业证书编号在官方机构查询详细信息。

由我们的律师全程跟进并递交材料。我们不会将任何案件转交第三方人员或机构；客户的授权也是直接授权给我们的律师，我们无权、也不会转交客户的授权。

自土耳其投资入籍制度实施以来，我们持续经办中国及各国客户案件，服务覆盖中、英、土、俄、德、阿六种语言。基于土耳其个人数据保护法及对客户的保密义务，我们不披露任何客户信息；到访时您可实地考察我们的办公室与团队，并查阅隐去客户信息的过往案例。

购房合同与服务协议均适用土耳其法律，争议由土耳其法院管辖；协议文本在签署前完整提供您审阅。

我们与伊斯坦布尔主要的正规开发商项目均有合作，会按您的预算与用途推荐若干项目，并强烈建议您到访实地看房后再做决定。

我们为入籍客户推荐的房源，地契（Tapu）「Cinsi」栏均为 Mesken（住宅）。交易前我们会对地契及产权处查询结果做二次审核，并建议您在现场核实地契的全部信息。

如您有购买其他性质房产的明确需求，我们会按您的具体需求推荐；但请注意，无建筑的地块、农业用地及分时度假产权不能用于入籍申请。

我们坚持估值先行：在签署正式购房合同、支付大额房款前，先核查估值及适用的投资金额确认条件，再决定是否进入签约付款。估值达到门槛不等于消除所有交易风险，也不代表入籍获批。

按 TKGM 2024/2 通告的 2026 年 9 月 28 日修订，估值报告可由经土耳其资本市场委员会（SPK）授权、TDUB 会籍有效并接入 TADEBİS 的机构出具。房产所有人通过 Web Tapu 按用途申请；所有人为法人时，由有权代表该法人的自然人申请。可指定合格机构或通过系统算法选择，缴付系统通知的费用后安排估值。报告经电子签署后送入 TAKBİS，并可在 Web Tapu 查看。

按 2026 年 9 月修订的 TKGM 2024/4 通告，购房入籍一般还须由估值报告生成 TTB 投资金额确认文件，并通过 TADEBİS 发送至 TAKBİS / Web Tapu；纸质提交的 TTB 不予受理。额外的参考估值不能替代适用规则要求的报告及确认文件。

土地局估值主管部门在审查报告时，可要求补充资料，并决定接受报告、要求修订、安排复核估值报告或经系统算法重新出具报告。报告的提交和估值达标，不代表已完成主管机关的审核。

房地产投资信托（GYO）交易有专门条件：须提交在产权交易前按适用法规编制、在 KAP 公布且列明具体独立单元价值的估值报告，或经 Web Tapu / TADEBİS 申请用于 TTB 的新估值报告。采用前一路径时，TYTB 投资认定文件审查阶段须征询土地局外国事务部门，并按其答复处理。公共机构及相关主体的 TTB 例外，应在交易前按主体和文件逐项核查。

房产资格需要结合产权尽调与官方规则逐项核查：

1. 我们对目标房产做产权全历史尽调，包括历任业主、抵押、查封等负担。
2. 须核对卖方身份、近亲及关联公司关系和历史转手情况；卖方是土耳其公民或公司，并不当然满足全部条件。
3. 同一房产只能用于一次入籍取得；已经为某人出具 TYTB 投资确认文件的房产，不能再为另一名外国人出具该文件。

开发商可能向星耀咨询支付佣金，比例因项目而异。客户选定房产后，我们会如实披露佣金总额及相关 KDV 情况，并可协商佣金的合理处理方式。

房款之外，还需考虑法律服务费、本地执行费用、政府税费及适用的第三方费用。我们会根据家庭人数、目标房产和委托范围逐项列明，并在正式推进前书面确认。

适用交易需要按官方换汇制度提供 DAB 外汇购买证明及付款银行凭证。土地局指南允许买方、卖方或其代理人、代表办理换汇，并对相关付款人与收款人的合理关联进行审查；不能把“申请人本人账户转开发商”写成所有交易唯一的法定路径。

我们的服务安排不代收房款。付款前须由经办律师与银行核清卖方、合法收款人、账户、授权及用途，并保留与房产及 DAB 对应的银行凭证；不要依据未经核实的个人收款指示付款。

下表是服务安排中的参考估计，不是政府公布的统一时限或完成保证。开户、材料补充、个案审查与预约均可能延长周期；请在签约前取得适用于您个案的书面时间安排。

1. 签署服务协议与授权书、材料准备、房源初筛按您的到访安排
2. 实地看房、签约付款（银行开户约 2 个工作日 + 结汇付款约 3 个工作日）到访期间
3. 地契过户约 2–3 周
4. 投资合格确认函约 1–1.5 个月
5. 入境录生物信息 + 居留卡（约 10 个工作日）→ 递交国籍申请约 2 周
6. 国籍审批（材料审核–背调–决策–签发）参考约 6–10 个月，可能更长；以实际审批为准
7. 获批后办理身份证与护照，可在合法居住国的土耳其使领馆办理获批后参考约 45 天，取决于预约与签发

如办理期间政策变化，需要根据新规的生效时间、过渡条款及您已完成的具体手续逐项判断。支付房款或完成过户本身，不等于对所有后续政策变化获得保证；签约和付款前应由经办律师核对适用规则。

2026 年 9 月 12 日核验的官方投资指南仍列明最低 40 万美元及三年不得出售的条件。这一核验只说明该官方页面当日列示的条件，不预测未来政策。

申请人及随同家属的护照；出生证明、无犯罪记录证明、婚姻状况文件；随同子女的出生证明及监护权证明（如适用）；生物识别照片（规格另发）。

认证方式取决于文件签发地、文件类型及适用的条约关系。海牙认证适用于公约在相关国家或地区之间生效且属于适用范围的公文；不适用时可能需要领事认证。土耳其文翻译、公证及主管机关的具体材料要求仍需逐项核对，不能将一种认证方式套用于所有国家和文件。准备周期由签发及认证机关决定；我们提供逐项指引。

三年承诺期届满后，可按规定申请解除登记限制并安排出售，但不能笼统保证任何出售都不影响入籍资格。土地局指南规定，期满后转回原业主或其一级近亲会导致 TYTB 投资确认文件被取消；虚假陈述或隐瞒重要事实也可能导致国籍取得决定被撤销。出售前应由律师核查买方及交易安排。我们可在授权范围内代办挂牌、交易与过户。

可以。我们提供租赁合同起草与授权签署、租客中介、年度托管（含物业费 Aidat 与税费代缴）。